沈阳市城乡建设局印发《关于进一步做好全市房地产开发企业资质动态核查工作的通知》的政策解读

一、文件出台背景

近年来，我市房地产业在改善市民居住生活条件、推动城市建设方面做出了突出贡献，房地产开发行业总体情况向好。但从房地产问题投诉受理工作看，配套不齐全、销售欺诈、未验收安排入住、延期交房、延期办理产权证等问题还大量存在。仍存在一些企业缺乏诚信经营意识，不按法律法规流程进行开发建设。因此，强化房地产开发企业诚信经营行为，提升房地产开发企业监管能力尤为重要。为此开展了政策研究制定工作。

根据《房地产开发企业资质管理规定》住建部令第77号和省住建厅《关于做好房地产开发企业二级及以下资质核定行政职权下放后承接落实工作的通知》（辽住建房[2018]31号）文件的规定，在研究制订“动态核查工作的通知”时，重点把握三个方面：一是将信用管理和资质动态核查工作紧密集合，将信用评价结果和信用信息记录作为评判企业资质能力和开发经营行为的重要依据。二是以维护群众合法权益为出发点，在资质动态核查期间，严格查处违法违规行为。结合我市房地产开发行业实际情况，研究制订了相关政策，促进房地产业健康发展。三是紧扣中央精神和市委、市政府对“营商环境”工作部署，深入落实“放管服”改革，优化便企服务措施。对于按时参加动态核查，具有良好信用记录的房地产开发企业，给予相关政策支持，鼓励企业依法依规诚信经营。

二、主要内容

“动态核查工作的通知”分为三个方面，具体措施共计9个部分。

第一方面将信用管理和资质动态核查工作紧密集合。具体措施共3部分：

第一部分通过企业在“沈阳市房地产开发企业信用管理系统”每月填报项目建设信息、资金情况和申报的良好信息，以及监管部门在“系统”记载的市民投诉信息、不良行为信息，全面掌握企业在项目开发过程中的经营行为和违法违规等问题。

第二部分按照市城乡建设局市自然资源局市房产局关于印发《沈阳市房地产开发企业综合信用评价实施细则》的通知(沈建发[2019]75)的规定，每年年初，根据日常监管中发现企业存在违法违规问题的，记入信用档案并扣除相应分值情况，汇总得出上年度的信用综合得分情况并进行排序和综合评价。信用情况同步抄送相关管理部门和在市城乡建设局“诚信与智慧监管平台”向外界公示。

第三部分根据企业信用管理和年度信用综合评价结果，在房地产开发企业资质动态核查工作中实行差别化管理和采取分级分类监管措施，分为免予核查、常规核查和重点核查三类企业。

第二方面坚持以有利于房地产业健康发展、有利于维护群众合法权益为立足点，严格动态核查。具体措施分为4部分：

第一部分核查重点从资质条件转变为对信用、房地产开发项目、开发经营行为、市民投诉处理等方面开展核查工作。

第二部分严格核查过程和程序，规范了企业在资质证书有效期内主动申报核查的时间和时限以及内容。同时监管部门采取：1.核对原件进行受理；2.开展对“市信用系统”项目数据和信用信息情况的复查（根据在“市信用系统”中自动生成的《房地产开发企业资质核查申报单》，由企业自己打印完成并提供），完成核查工作程序。

第三部分根据房地产企业在开发项目过程中存在侵害购房人权益和我局在日常监管过程中发现的主要问题，确定了核查不合格的12种情形。

（1）企业主要管理及专业人员虚假、不到位,主要管理和专业人员未达到资质等级要求的;

（2）暂定资质企业有效期内无开发建设项目的；

（3）存在违反基本建设程序且拒不整改或整改不力的；

（4）发生重大工程质量安全事故的；

（5）因企业开发经营行为引起重大信访案件且不积极化解息访或化解不力的；

（6）对购房者投诉问题推卸责任、拒不整改或整改不力的；

（7）存在“未验使用”问题且拒不整改或整改不力的；

（8）对于列入“解遗办证”范围项目拒不履行后续整改责任或整改不力的；

（9）存在未按期交房且未履行商品房买卖合同约定的;

（10）存在“停缓建”问题且不予处置或处置不力的；

（11）存在拖欠工程款或农民工工资问题且不予处置或处置不力的；

（12）存在其它违法违规问题不予处置或处置不力的。

第四部分确定对动态核查不合格企业的处置方式：一是对于不合格的企业给予限期整改的补救措施，一般情况整改期限不超过3个月，但在整改期间要对其开发经营行为进行严格监管，在规划、施工、销售等有关资质使用领域予以限制；二是对于超过整改期限未达到整改要求或拒绝整改的，视其情节轻重，按照相关规定采取：1.限制资质证书使用范围，在资质证书上标注仅限于完成现有项目；2.限制使用资质证书，暂扣资质证书；3.降底资质等级，二级资质降为三级或暂定、三级资质降为暂定；4.无法降级的暂定资质企业注销资质等办法处置；5.对违规情节严重的，依照相关规定处以罚款及吊销资质处罚。三是资质升级、定级、核定、新批、换证、变更等审批工作和日常资质和信用监管工作进行联动：1.对于动态核查不合格的房地产开发企业，审批部门不予换发新的资质证书以及开展资质核定、升级等审批工作；2.不良行为记录连带责任的人员，在新批资质中限制担任新公司的法定代表人、总经理、股东和主要负责人；3.对于企业名称、股东或法定代表人变更以及注销资质的房地产开发企业应事先向监管部门报备；4.对于给予承诺办理政策但未按时限兑现承诺的房地产开发企业，记入企业诚信档案，扣除相应分值，并列为重点核查对象，增加资质有效期内动态核查频次。

第三方面，进一步优化资质条件和便企服务措施。具体措施分为二部分：

第一部分在原有只需提供工程技术、财务、统计等业务负责人的社保缴存证明（其它专业人员如没有社保，需提供劳动合同或劳务合同）以及不再核查与资质等级相对应的工程业绩材料的基础上增加了对常规核查企业的优化条件：一是对于可提供社保缴存证明的专业技术人员，不再核查身份证件；二是每年年初，对无法提供上年度财务审计报告的，实行承诺制办理；三是对上年已核查过的专业技术人员，未发生变更的仅需核查社保续存证明或续签的劳动合同（聘任合同），不再核查人员职称和身份证件。

第二部分问题整改实行承诺制，并根据承诺时限适当增加资质有效期内动态核查频次：一是对于存在短期内难以解决的疑难问题且无信访和安全隐患的，由企业出具情况说明并承诺事项解决时限；二是存在重大信访或安全问题的，需属地区政府主管部门出具化解情况说明。

政策联系人：市城乡建设局  李宁；电话：22565261

文件链接：关于进一步做好全市房地产开发企业资质动态核查工作的通知

文件链接：沈阳市城乡建设局印发《关于进一步做好全市房地产开发企业资质动态核查工作的通知》的政策解读图解